در اکثر شغل‌هایی که در اماکن تجاری فعالیت دارند، محل کار برای اشخاص اهمیت زیادی دارد. بدین‌صورت که وقتی فردی مغازه‌ای افتتاح می‌کند بعد از یک مدت آن محل دارای اعتباری می‌شود، آن مکان مشتری‌هایی پیدا می‌کند، حق سرقفلی ناظر به این حالت است، یعنی حقی که برای صاحب مغازه در خصوص مشتری‌ها و محل پیدا می‌شود. چراکه در صورت تغییر محل کار، مستأجر مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند. با تعریف فوق سرقفلی مفهومی متمایز از حق کسب و پیشه و تجارت دارد و آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر آورده شده است سرقفلی نیست بلکه حق کسب و پیشه و تجارت است. با توجه به پذیرفته شدن این حق در محاکم حتی دیوان عالی کشور، لذا در اعتبار حق کسب و پیشه و تجارت تردیدی وجود ندارد.
تعریف سرقفلی
سرقفلی حقی است معنوی که تاجر بابت تقدّم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزء اموال غیرمنقول است. ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع، حق کپی‌رایت یا فنّاوری اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است وبه‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. حساب سرقفلی در ترازنامه، در بخش دارایی‌های شرکت، منعکس می‌شود.
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
در عرف جامعه ما و بحث‌های محاوره‌ای، این دو به یک معنی به‌کاربرده می‌شوند و گاهی از هم تفکیک می‌گردند و با معانی مختلف مطرح می‌شوند؛ اما به‌طورکلی سرقفلی مبلغی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای عقد اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد؛ اما حق کسب و پیشه حقی است که به‌صورت تدریجی و با مرور زمان برای مستأجر محل به وجود می‌آید. درنتیجه بعدازاینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. لذا این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند. در قوانین سال‌های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ هرگاه از کلمه سرقفلی یادشده، منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. بااین‌وجود مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همواره ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بوده است؛ اما حق سرقفلی همواره مجاز بوده است. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر موردتوجه قرارگرفته بدین‌جهت بوده که مستأجر پس از صرف هزینه‌هایی موفق به کسب مشتری شده است و وقتی او را از محل بیرون می‌کنند عملاً مشتری‌های خود را که حاصل صرف زحمت و هزینه بوده از دست می‌دهد و در محل جدید بایستی بار دیگر مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید پیدا کند. لذا قانون‌گذار در جهت حمایت از مستأجرها بوده است. از سال ۱۳۷۶ و پس از ابلاغ قانون روابط موجر و مستأجر، مقرر گردید در مواردی که قانون جایز بداند که اخذ سرقفلی جایز است، اما بدین استناد مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است؛ بنابراین به‌موجب این قانون، هر قرارداد اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۷۶ در خصوص اماکن تجاری منعقدشده است، اخذ سرقفلی در آن‌ها جایز، اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
دو حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی که از موضوعات مبطلابه و پر مناقشه و پرمجادله ازلحاظ تنوع قوانین حاکم و اختلاف‌نظر بین شارعین قوانین و همین‌طور فقها و در منابع فقهی در بحث تأمین و بحث قضا متأثر از آن هستیم. به لحاظ متغیرهای فوق، بحث مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از مباحث بسیار مهم و اگر بیش و کم به نظرات و آراء ادارات حقوقی التفاتی کرده باشید. می‌بیند که حجم وسیعی از نظرات اداره حقوقی در جهت حل اختلاف قضات و وکلا مربوط به همین بحث حق سرقفلی است. در این نوشته سعی خواهیم کرد که به‌صورت مفصل و منسجم بحث را مطرح و نتیجه‌گیری خوبی داشته باشیم. ابتدا بحث تعاریف و توصیف حقوقی و تدوین ماهیت حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطرح می‌کنیم؛ و همین‌طور وجوه افتراق بین این دو و وجوه تمایز بین این دو و وجوه مشترکی که این دو باهم دارند. در بحث دیگر سیر قانون‌گذاری و تحول تقنینی مرتبط با بحث بیان می‌گردد. در ادامه سؤالات و ابهاماتی مهمی که در این زمینه مطرح هست را عرض می‌کنیم. در پایان با توجه به اینکه کارشناسان علاقه‌مند هستند آنچه با موضوع کارشناسی مرتبط است بیان گردد را موردبحث قرار می‌دهیم:
در ارتباط با تعریف و توصیف ماهیت حقوقی حق کسب و پیشه و سرقفلی گفته‌شده «سرقفلی پولی است، وجهی است یا مالی است که توسط مستأجر اول از مستأجر دوم دریافت می‌شود و یا توسط مستأجر به مالک در زمان انعقاد عقد اجاره و آغاز رابطه استیجاری پرداخت می‌شود. این وجه یا پولی که ابتداً مستأجر اول به مالک پرداخت می‌کند یا مستأجر دوم که با اجازه مالک توانسته بیاید و ملک را از مستأجر اول دریافت بکند با رعایت مقررات حاکم توسط او به مستأجر اول پرداخت می‌شود، این وجه عنوانش سرقفلی است.» بیشتر در عرف متداول می‌گوییم مال یا وجه، بحث حق که التفات می‌کنیم بیشتر ناظر بر حق کسب و پیشه و تجارت است. این وجه بنابر نظری که بعضی از اساتید ازجمله آقای لنگرودی جزء دارایی نامرئی است و مالیات بر آن تعلق نمی‌گیرد. اگر از محل انباشت ایجاد مشتری تولیدشده باشد و فراوانی مشتری و رونق اقتصادی ایجادشده باشد مالیات بر آن تعلق نمی‌گیرد و درهرحال یک مال غیرمنقول تغییری است.
اما حق کسب و پیشه و تجارت «حقی است برای مستأجر اعم از پیشه‌ور و بازرگان و متعلق کسانی که از محل اجاره مکانی امرارمعاش می‌کنند حتی اگر بازرگان هم نباشند». آنچه از روح قانون سال ۱۳۳۹ تراوش می‌شود. شهرت تجاری و وجود مشتریان عناصر سازنده در این مقوله نیست. مرحوم دکتر کاتوزیان تعریفی که از حق کسب و پیشه ارائه می‌کنند، می‌گویند حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت‌خانه، در معنای محدود ایشان اعتقاددارند که اگر مستأجر متصرف در زمان تخلیه بخواهد از حق رجحانش، حق اولویتش استفاده کنند به این حق کسب و پیشه می‌گویند. در تعریف هرکدام از این بزرگواران که از اساتید شاخص علم حقوق هستند نقدهایی وارد است. ازجمله اینکه حق کسب و پیشه محدود به‌منظور امرارمعاش نیست، چه‌بسا کسی سرقفلی محلی را خریداری کند ولی محل را ببندد و استفاده نکند، بنابراین لزوماً برای امرارمعاش نیست.
یا تعریفی که مرحوم دکتر کاتوزیان ارائه دادند باب ورود اماکن غیرتجاری را به بحث کسب و پیشه را محدود می‌کنند، اگر بخواهیم تعریف روشنی از این دو مقوله بخواهیم ارائه بدهیم بایستی همان‌که قانون‌گذار به آن نزدیک شده را ملاک عمل قرار دهیم و بنابراین می‌توانیم بگوییم سرقفلی وجه، امتیاز یا مالی است که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند و درازای آن حقی را بر منافع محل برای خودش تدارک می‌بیند. کسب و پیشه یک حق تدریجی الوصول است که به‌مرورزمان به‌واسطه حضور مستأجر در محل، ایجاد مشتری، رونق اقتصادی برای او تولید می‌شود. هرگاه سیر قانون‌گذاری را مطالعه و بررسی کنیم بهتر می‌توانیم به این مفاهیم نزدیک بشویم، اولین قانونی که در این باب واردشده، قانون مالک موجر و مستأجر سال ۱۳۳۹ است. متن یکی از مقرراتی که در باب قانون سرقفلی حول‌وحوش قانون سال ۱۳۳۹ وضع‌شده را بیان می‌کنیم. ماده ۲ قانون تملیک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب سال ۱۳۳۹، هرگاه ملک یا مستغلاتی که در نقشه شهرداری واقع و برابر این قانون نسبت به آن عمل می‌شود محل کسب باشد هیئت کارشناسان بدوی یا تجدیدنظر مکلف هستند در ارزیابی املاک به ارزش سرقفلی مستأجر را به‌طور تقریبی تعیین نمایند و در این صورت شهرداری به ترتیبی که برای پرداخت در این لایحه قانون تعیین‌شده بهای ملک را به مالک و ارزش سرقفلی را به مستأجر پرداخت خواهد کرد. در مقررات پراکنده‌ای که حول‌وحوش قانون سال ۱۳۳۹ وضع‌شده است بیشتر قانون‌گذار وقت دنبال این بود که اگر شهرداری، مؤسسات عمومی و یا دولت، درصدد تخلیه مکان تجاری هستند به قیمت واقعی و عادله، حق سرقفلی مستأجر را در نظر داشته باشند تا این زمان سرقفلی وارد مقررات تقنینی حاکم بر رابطه موجر و مستأجر نشده بود.
این وضع ادامه دارد، بعد از سال ۱۳۳۹، قانون سال ۱۳۵۶ تصویب و ابلاغ می‌گردد، مهم‌ترین قانون حاکم بر به رابطه موجر و مستأجر در املاک تجاری قانون سال ۱۳۵۶ است. نکات بسیار جالبی هم دارد. این قانون همان‌گونه که در ادامه عرض خواهد شد مورد وفاق و موردتوجه و التفات فقها قرار نگرفته است، میدانید که شرع ما، نظر فقهای ما بر این است که اصل بر عدم ولایت است، اصل بر عدم سلطه است، کسی حق ندارد بر مال دیگری چیره بشود، اینکه مستأجر ولو به بهانه حضور طولانی‌مدت در عین مستأجرِ، صاحب حقی بشود، بر محل و مانع حقوق مالک بشود، مالک نتواند محل را تخلیه کند، مالک نتواند اجاره‌بهای اضافه از او بگیرد، این خلاف اصل تسلیط است، خلاف اصل سلطه بر مال دیگری است، خلاف اصل ولایت بر مال دیگری است، از این باب با توجه به مبانی فقهی، فقها روی خوشی نسبت به قانون سال ۱۳۵۶ نشان نمی‌داند، اما با این وصف آیا می‌توانیم بگوییم قانون سال ۱۳۵۶ ناعادلانه بود؟ قانون سال ۱۳۵۶ یکی از قوانینی است که بسیار به عدالت نزدیک بود، در این قانون اگر دقت شود، قانون‌گذار در وضع این قانون سعی کرده یکسری به‌اصطلاح به تعبیر دکتر کاتوزیان، مواردی که دست‌وپا گیر شده بودند، معذوریت‌هایی ایجاد کرده بودند را بشکند، همان‌طوری که در تعهد به نفع شخص ثالث این کار رو کرده است، همان‌طوری که در مقررات بیمه این کار رو کرده است، همان‌طوری که در مقررات مسئولیت مدنی این کار رو کرده است، همان‌طوری که در مقررات مربوط به حمل‌ونقل این کار رو کرده است، تعابیر جدیدی را آورده، تأسیسات جدیدی را آورده که ریشه در فقه ندارد ولی به عدالت ناسازگار نیست، اتفاقاً عرف در اینجا بر مبنای عدالت ایجاب کرده، اقتضا کرده که اگر مستأجری که سال‌ها در یک محل حضور دارد و برای موجر مشتری ایجاد کرده، رونق اقتصادی ایجاد کرده، ارزش تجاری محل را بالا برده است، بدون حضور مالک، مالک که در اینجا حضور نداشته است، ۲۰ سال، ۳۰ سال، ۴۰ سال در این محل حضورداشته و رونق ایجاد کرده، مشتری ایجاد کرده، ما مثال‌ها را فراوان داریم، می‌بینیم در عالم بیرون، در عالم خارج فراوان می‌بینیم، دو مغازه هردو مواد غذایی ارائه می‌کنند، یکی هیچ مشتری ندارد و دیگری صف طولانی مشتری دارد، مساحت هردو مغازه یکی است، شکل و شمایل هردو یکی است، اما در زمان فروش در زمان واگذاری منافع، آیا این دو مغازه زمان واگذاری به غیر یکسان واگذار می‌شوند؟ قطعاً پاسخ خیر است.
چه کسی باعث این حق شده است؟ چه کسی این خیرحرفه‌ای را آورده است؟ این فرآورده محصول کیست؟ این فرآورده محصول مستأجر است که با استفاده از ذکاوت خودش، با استفاده از هوش خودش، با استفاده از تخصص خودش، رونقی ایجاد کرده در آن محل و امروز که بخواهد ملک را تخلیه کند، واقعاً نارواست، دارا شدن ناعادلانه است که مالک همه این منافع را ببرد؛ بنابراین به‌خوبی قانون‌گذار ما از مقررات عرفی اقتباس کرده و به‌خوبی آنچه را که عرف اقتضا می‌کرده در مقررات پیاده کرده و متبلور کرده است؛ بنابراین قانون سال ۱۳۵۶ می‌شود نتیجه گرفت که یکی از قوانین مترقی بوده است. قانون‌گذار در قوانین بعدی که در این سیر بیان خواهد شد، سعی کرده این را جر و تعدیل کند. کنترل کند، به‌گونه‌ای نشود که مستأجر فعال مایشاء بشود. افسارگسیخته بشود، حقوق اولیه مالک هم دستخوش تجاوز قرار بگیرد، به‌گونه‌ای که ما در مصادیق می‌بینیم، بعضی وقت‌ها مالک هیچ‌گونه حقی ندارد به‌جز یک اجاره‌بهای ناچیز ماهیانه بگیرد، بین این دو حق، حق مالک و مستأجر بایستی یک آشتی برقرار کرد، بایستی این دو حق را در یک حدی جمع کرد، قانون‌گذار این کار را کرده است، در سال ۱۳۷۶ این کار را انجام داده است که ذیلاً تشریح می‌گردد، پس تا اینجا ما دوتا قانون را مرور کردیم، قوانین سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶، همان‌گونه که میدانید در قانون سال ۱۳۵۶ هم قانون‌گذار اصطلاح سرقفلی رو بکار نبرده است تا اینجا هرچه هست حق کسب و پیشه و تجارت است. تا اینکه به ماده‌واحده‌ای برخورد می‌کنیم، در سال ۱۳۶۵، در قانون سال ۱۳۶۵، همان چیرگی عرف باعث شده که اصطلاح سرقفلی در قانون منعکس بشود. «متن ماده‌واحده سال ۱۳۶۵ از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار می‌شوند. در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن هست. مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.»
در این قانون دو عنصر آورده شده یکی سند رسمی و دو پرداخت وجهی بانام سرقفلی، اولین قانونی که در نظام تقنینی ما در روابط بین موجر و مستأجر از موضوع سرقفلی صحبت به میان آورده همین قانون سال ۱۳۶۵ است. همان‌گونه که قبلاً بیان شد در قانون محدوده سال ۱۳۳۹ چندین مقرره ای داریم که در کلمه سرقفلی در آن‌ها کاربرد و انعکاس یافته بود، ازجمله مقرراتی که در مورد تملک زمین‌ها بود، تکالیفی که دولت، شهرداری و مؤسسات عمومی داشتند، نسبت به کسانی که ملکشان را تخلیه می‌کردند؛ اما در روابط موجر و مستأجر کاربردی نداشت. برای اولین بار در قانون سال ۱۳۶۵، قانون‌گذار گفته که اگر رابطه استیجاری مستند به سند رسمی باشد، نه سند عادی، دوم وجهی پرداخت‌نشده باشد امکان تخلیه است، مفهوم مخالف این است که اگر مستأجر رابطه خودش را مستند به سند رسمی کرده باشد و وجهی پرداخت کرده باشد، بنام پیش‌پرداخت یا بانام سرقفلی، او دارای سرقفلی است، نمی‌شود تخلیه او را خواست مگر در صورت پرداخت مبلغ سرقفلی، این قانون ماده‌واحده سال ۱۳۶۵ است. در سال ۱۳۶۹ دوباره یک ماده‌واحده دیگری تصویب شد، چیز تازه‌ای برقرار نکرد، تأکید کرد بر همان مقررات سابق، اما در سال ۱۳۷۶ قانون‌گذار تحول دیگری ایجاد کرد و این هم به دلیل پیش‌گفته که قانون‌گذار مترصد فرصتی بود تا بین حقوق مالک و مستأجر آشتی ایجاد کند. این‌طور نباشد که تا ابدالدهر به هر شکل و به هرگونه که مستأجر اراده و میل کرده، مکان تجاری دیگری را در اختیار داشته باشد. قانون‌گذار در این قانون آمده گفته که اگر وجهی پرداخت بشود به‌عنوان سرقفلی موجر در صورتی می‌تواند ملک را تخلیه نماید که سرقفلی را به نرخ روز پرداخت نماید. خواه رابطه استیجاری مبتنی بر سند رسمی باشد و خواه سند عادی، مستأجری می‌تواند پس از گرفتن سرقفلی ملک را تخلیه کند. شرط تخلیه پرداخت سرقفلی است.
تیم کارشناسان رسمی دادگستری – سنجام
احمد رضا سلیمی – کارشناس رسمی دادگستری
دریافت اطلاعات و مشاوره رایگان: ۳۸۵۹۹۵۸-۰۹۱۲
